צרו קשר!

077-3317745
  
 

חדשות המשרד

חדשות

36 שנים לאחר יום הרכישה, עיריית ירושלים הסכימה להענות לדרישתו של עו"ד ליפשיץ ולבטל את התנגדותה לרשום בעלות ע"ש הקונה.

סקר

אני חושב שמערכת המשפט עושה צדק...
 
עופר ליפשיץ עו
קבוצות רכישה – סיכונים, יתרונות וחסרונות

הצטרפות לקבוצת רכישה הפכה בשנים האחרונות למהלך סקסי בעיני רבים, ומי שנכנס כחבר בקבוצה זו מרגיש כאילו הינו שותף לליגת העל של כרישי הנדל"ן. הבעיה העיקרית היא שללא הבנה אמיתית של משמעות קבוצות רכישה עלולים אזרחים תמימים לבצע טעויות מהותיות כבר בזמן ההתארגנות, שהתוצאות שלהן עלולות לפגוע בהם ולהשיג תוצאה הפוכה מכוונת המשקיעים.  במאמר מובא מידע מפורט לגבי מהות העסקה, כדאיות כלכלית, צורת ההתקשרות , לוחות זמנים למימוש ועוד.

מבוא
קבוצת רכישה הינה התאגדות של קבוצת אנשים לרכוש יחד קרקע. נקודה.
במה בדיוק מדובר ?

להבדיל מרכישת דירה אשר הינה עסקה נפוצה ומאפייניה ברורים לצרכן (לא תמיד ברמה הפרטנית הנדרשת) הרי בקבוצות הרכישה חשובה מאוד הבנת העסקה ולמידה מעמיקה של הנושא.

מהות העסקה והכדאיות הכלכלית
בעסקה רגילה היזם \ קבלן רוכש מהבעלים קרקע לבנייה, בונה ומוכר דירות. במסגרת העסקה מחויב היזם, המוגדר כעוסק, במע"מ על הקרקע ועל שירותי הבנייה, עליו הוא מזדכה עם מכירת הדירה. כמו כן, היזם מחויב במע"מ על אגרות והיטלי פיתוח, וכן במס רכישה בגין הקרקע ומס מכירה בגין מכירת הדירה. בנוסף, עליו לשאת בהוצאות המימון לפרויקט וכן בהוצאות שיווק השונות. העלויות גבוהות ומחיר הדירה ללקוח בהתאם וזאת מבלי להוסיף את הרווח היזמי של הקבלן.

יתרונות
שיטת קבוצת הרכישה, החוסכת במספר עלויות, בעיקר במיסוי, מהווה אלטרנטיבת לרכישת דירה במחירים מוזלים. השיטה מביאה לירידת מחירי הדירות בכ 35% ממחיר דירת קבלן. בעסקה כזו, מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף, בהתאם לחלקו בזכויות. הקבוצה רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה, ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה, למעשה, מוותרים על שירותיו של היזם, ובכך חוסכים לעצמם את הרווח היזמי. עם זאת, לרוב, כאשר מדובר בקבוצה גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי, אשר ירכז את חבריה ואת פעילותה. גוף זה יגבה בסופו של יום את דמי הניהול, המוערכים בכ-5% משווי העסקה.

חיסכון נוסף טמון בהוצאות המימון, שכן כל חבר בקבוצה מביא הון עצמי מהבית, ולא נדרשת הלוואה של יזם בגין רכישת הקרקע. שיווק הדירות נחסך גם הוא מחברי הקבוצה, שכן כל הדירות "מכורות" עוד במועד רכישת הקרקע (בעלי הקרקע הינם בעצם בעלי הדירות) בנוסף, לא משולם מע"מ על מרכיב הקרקע, לרבות מרכיב מס הרכישה ( מס רכישה משולם רק על עלות הקרקע ולא לא עלות דירה), כאשר המוכר הנו יחיד. ברכישת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל משולם מע"מ, מאחר ומינהל מקרקעי ישראל מסווג כעוסק. חיסכון במע"מ קיים גם על אגרות היטלי פיתוח, שכן חברי הקבוצה משלמים את האגרות במישרין לרשויות המקומיות. במידה והעסקה מתבצעת על-ידי קבלן, הוא משלם מע"מ גם על מרכיב זה. במקרים מסוימים נחסך גם מרכיב הייזום, וכן המע"מ ומס הכנסה החלים עליו.

החיסכון במיסוי בלבד מוערך ב-17% משווי הדירה, ובהנחה שמדובר בדירת 4 חדרים באזור ביקוש, הרי שזהו חיסכון של 45 אלף דולר לכל הפחות.
בסה"כ, פערי החיסכון שבין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה עשויים להגיע ל-35% .

יתרון נוסף הינו בטחונו של הרוכש וחסינותו מפני מקרה של התמוטטות הקבלן המבצע. התמוטטות כזאת אם וככל שתקרה לא תשפיע במאום על הרוכש שכן הקרקע הייתה ונשארה בבעלות מלאה של הרוכש ומכוון שהתשלום לקבלן מבוצע בהתאם להתקדמות הבנייה הרי שלא נגרם שום נזק מהותי וכספו של הרוכש מובטח.

סיכונים
הסיכון הכרוך בהשתתפות בקבוצת רכישה, ובכלכלה החופשית אין מתנות חינם, וכל סיכוי לרווח מלווה בסיכון. בעסקאות של קבוצת רכישה קיימים מספר סיכונים אותם יש לקחת בחשבון. המודעות לסיכון מאפשרת לקבוצה לבצע עסקה נטולת סיכונים כדלקמן:

מהות הסיכון: לעניין דיני המס, הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה עשויים להיחשב, בתנאים מסוימים, כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי, ואף יתכן שהפיצול ייחשב לעסקה מלאכותית.
נטרול הסיכון: יש לוודא שאכן מדובר ברכישה משותפת של קרקע ונושא שירותי הבנייה לא מועלה כלל בזמן רכישת הקרקע כלומר העסקאות מופרדות לחלוטין ואינן כרוכות זו בזו. רכישת הקרקע מתבצעת כעסקה עצמאית (במועד אחד ובמעמד אחד). רק לאחר קבלת הבעלות על הקרקע תיחתם עסקה לשירותי בניה (יש לוודא שאין שום מחויבות של בעלי הקרקע או מארגני הקבוצה לקבלן כלשהו והיא נתונה להחלטת בעלי הקרקע לאחר קבלת החזקה במגרש).כמו כן אין שום זיקה בין בעל הקרקע, הקבלן הבונה ומארגן הקבוצה.

מהות הסיכון: לאחר רכישת הקרקע ההתקשרות הינה עם קבלן מבצע למתן שירותי בנייה בלבד. במקרה זה, הקבלן אינו מחויב בחוק ערבויות המכר כלפי חברי הקבוצה, אלא הקבלן מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע.
נטרול הסיכון: ראשית , כפי שהוזכר קודם אחד היתרונות בקבוצת הרכישה הינה שהבעלות על הקרקע הינה תמיד בידי הרוכש ( ולא בידי הקבלן), מעבר לכך בחוזה שירותי הבנייה יש לוודא שידרשו מהקבלן ערבויות מכר . במקרה בו קבלן מבצע נקלע לקשיים ומפסיק את פעילותו, הקבוצה לא ניזוקה מאחר ונחתם מבעוד מועד הסכם קבלני, הכולל ערבויות בנקאיות. הקבוצה רשאית להפסיק את עבודת הקבלן המבצע ולהמשיך עם קבלן אחר, במידה וזה הראשון לא עמד בהתחייבויותיו. הקבלן לא מקבל בשום מקרה חזקה על הקרקע. ( בעל המאה הוא בעל הדעה ? קבוצת הרוכשים היא היזמית והיא המשלמת לקבלן והחוזה שיחתם יהיה לשביעות רצונה המלאה ללא פשרות וסיכונים).

מהות הסיכון: לאחר רכישת הקרקע וקבלת בעלות על המגרש יבחר אחד מחברי הקבוצה למכור את חלקו במגרש לגורם שלישי אשר יש לו אינטרס מנוגד לטובת הקבוצה ( לדוגמא: פרטי שיקנה מחבר הקבוצה ויתנה את הסכמתו בכך ששירותי הבנייה ישכרו מחברה קבלנית שבבעלותו וכו' )
נטרול הסיכון:יש לוודא שבמסגרת הסכם השיתוף מתחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הינו החתמת הקונה על הסכם השיתוף וכמו כן ניתנת זכות סירוב ראשונה לחברים האחרים בקבוצה.
מהות הסיכון: לאחר רכישת הקרקע וחתימת הסכם לשירותי בנייה מול קבלן מבצע אחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים הנדרשים ויגרמו נזק\ עיכוב לשאר חברי הקבוצה.
נטרול הסיכון: השותף מובטח מראש ע"י כך שנבחר בנק מלווה, אשר מספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, מתחילת הבנייה ועד לסיומה, וזאת לאחר אישור כל שותף ע"י המערכת הבנקאית. שותף אשר אושר ע"י הבנק והחליט לפרוש במהלך הבנייה - הבנק מתחייב להיכנס לנעליו עד סיום הפרויקט, ועם סיומו יממש את הדירה. אפשרות אחרת היא שהדירה אליה זכאי החבר תהווה ערבות לתשלום לקבלן על כל המשתמע מכך.

סיכום:
לא כל רכישה יחד עם חברים נהנית מיתרונות של קבוצת רכישה. כאשר מתארגנת קבוצה כזאת רצוי להכין את הקרקע המקצועית עוד טרם יחלו בהליכים וזאת בכדי שלא יבצעו טעויות שאותן לא ניתן יהיה לתקן בעתיד ויצאו המשקעים בהפסד ובעוגמת נפש.