חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

באופן טבעי כאשר אדם עומד מול חברה גדולה ובעלת אמצעים, הוא מרגיש כי יכולת המיקוח שלו לפני הרכישה ואחריה היא מצומצמת והקבלן יכול לעשות ככול העולה על רוחו.

המחוקק שזיהה את הבעיה ביחסי הכוחות הללו , חוקק את " חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" אשר כולו בא להסדיר את מערכת היחסים בין קבלן לרוכש וקובע כללי משחק נוקשים בהליך רכישת דירה מקבלן.

חוק המכר קובע במפורש כי כל התניה על הקבוע בחוק יכולה להיות אך ורק לטובת הקונה ולא תתקבל סתירה בין החוק לבין כל הסכם אשר נוגד את חוק מכר והפסיקה הנובעת ממנו.

אפרט להלן מקצת הזכויות המגיעות לרוכש הדירה:

ברכישת הדירה חייב הקבלן לצרף מפרט מדויק ובו חייב להיות מצוין כל פריט שהקבלן מבטיח לרוכש וכל שינוי במפרט בעתיד מחייב את חתימת שני הצדדים, חשוב לדעת כי אין תוקף לכול הסכמה אחרת השונה מהמפרט, גם אם היא כתובה בחוזה,

כמו כן, כל "הצמדה" של חלק מהרכוש המשותף לדירה, כגון חניה מסוימת לדירה או מחסן מסוים לדירה מסוימת, חייבת להיות מצוינת במפורש ותשריטים שלה חייבים להימסר חתומים לרוכש. כאן כדאי לזכור כי כל הבטחה בעל פה בעניין זה היא חסרת תוקף, ולכן יש חשיבות לבדיקת המפרט והתשריטים עליהם חותמים מול הקבלן ולא רק לאמור בהסכם עצמו.

אסור לקבלן לקבל יותר מ 7% מערך הדירה בלי שהוא נותן ערבות כלשהי (בנקאית, ביטוח וכד') לרוכש הדירה. רוכש הדירה רשאי לעכב תשלומים אם לא קיבל ערבות ראויה ולא ישלם על עיכוב זה ריביות והצמדות, ולכן יש חשיבות עליונה שלא לשלם ישירות לקבלן מעבר לסכום המותר, אלא באמצעות שוברי תשלום).

לאחר הרכישה עומדות לזכות הרוכש שתי תקופות בהן הוא יכול לתבוע מהקבלן לתקן תקלות ואי התאמות בין מה שהובטח לו ומה שקיבל בפועל. התקופה הראשונה היא "תקופת הבדק" ומיד לאחריה "תקופת אחריות". רצוי לציין כי תקופת הבדק היא שנה אחת מיום מסירת הדירה ובמקרים מסוימים יכולה תקופה זו להגיע עד שבע שנים, כאשר בתקופה זו, הקבלן חייב בתיקון הלקויים אלא אם הוכח שהקונה גרם לנזק. תקופת האחריות תהיה בדרך כלל 3 שנים מתום תקופת הבדק כאשר בתקופה זו הקונה חייב בתיקון אלא אם הוכיח שהנזק הוא תוצאה של עבודה לקויה של הקבלן (הערה: תקופות הבדק והאחריות משתנות מפעם לפעם ביחס ללקויים שונים, ויש לבדוק בתקנות את התקופה הנכונה במועד הגשת התביעה).

כמו כן, על פי הוראות החוק, על הקבלן לשלם פיצויים בגין עיכוב מסירה, מידי חודש בחודשו (החל מהיום ה 60 לעיכוב המסירה), אלא אם העיכוב נבע מ"כח עליון". בעניין זה יש חשיבות להגבלת ההגדרות של "כח עליון" בהסכם הרכישה, באופן שלא יאפשר לקבלן להגדיר כל ארוע חריג שקורה במדינה כ"כוח עליון" המצדיק פטור מתשלום הפיצויים.

לסיכום, רצוי לדעת כי רוכש הדירה אינו חסר אונים מול הקבלן, ורצוי לנהל מו"מ מול הקבלן לפני החתימה ולהתייעץ עם עורך דין שלו שיבדוק כי ההסכם עליו היא חותם עומד בתנאי החוק וכי התנאים בו הוגנים וראויים, ובמקרה וההסכם כבר חתום, חשוב לדעת שניתן לדרוש את הזכויות המגיעות לרוכש הדירה במידה ומתברר בדיעבד שההסכם אינו עומד בתנאי החוק.

עופר ליפשיץ ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ונדל"ן. צוות המשרד, הינו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרושים בכדי להוביל ולנצח במשא ומתן ובהליכים משפטיים.

עו"ד ליפשיץ הינו אחד מעורכי הדין הפעילים ביותר בתחומי התמחותו, כשהוא נמצא בכל רגע נתון בחזית העשייה המשפטית בתחום דיני המשפחה ומקרקעין. עובדה זו מאפשרת לעו"ד ליפשיץ להיות מעודכן בכל רגע נתון בהתפתחויות ובשינויים של הוראות החוק ושל פסיקת בתי המשפט השונים.

המידע המפורט במאמר זה נועד למתן מידע ראשוני בלבד ונכון למועד כתיבתו, ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להתייעץ עם עורך דין מומחה לפני נקיטת פעולות כלשהן.