טיפים ברכישה או במכירת דירה

במאמר זה, אנסה לסקור בתמצית את עיקרי הדברים שרצוי לדעת לקראת עסקה במקרקעין.

המתווך: בחרת להתקשר עם מתווך? עליך לדעת כי תשלום דמי התיווך תלויים בשלושה תנאים: א. למתווך צריך להיות בעל רשיון תיווך בתוקף. ב. חייב להיות הסכם בכתב עם המתווך, וכל הסכמה בעל פה  אינה מחייבת. ג. על המתווך להיות הגורם היעיל בעסקה , ובדרך כלל עצם מעורבותו של המתווך בחיבור בין הקונה למוכר הופכת אותו לגורם היעיל. כמו כן, הסכם מתן שרותי תיווך בבלעדיות, חייב להיחתם על הסכם נוסף, ומשך הבלעדיות לא יכול לחרוג מ 6 חודשים.

זיכרון דברים: אל תחתום על זיכרון דברים! זיכרון דברים בדרך כלל הינו חוזה מקרקעין כשר לכל דבר ועניין, ואת/ה עלול למצוא את עצמך קשור בעסקה שטרם נבדקה לעומק, אם בכלל. אם הנך מתעקש לייצר מסמך מקדים על מנת להבטיח את קניית הנכס או מכירתו, דאג להתייעץ עם עו"ד מקרקעין קודם לכן. 

מצב הנכס בעירייה: גם כמוכר וגם כקונה כדאי לבדוק האם הנכס בנוי על פי היתר הבניה, ועניין זה יכול להשפיע על מחיר הדירה ואף על יכולת הקונה לקבל משכנתא. כמו כן, רצוי לבדוק במיוחד בטרם חתימה על הסכם, מהו היטל ההשבחה שיידרש המוכר לשלם בעת מכירת הנכס – מס זה יכול לשנות את פני העסקה לחלוטין (לתשומת הלב – היטל השבחה אינו מס שבח, והיטל זה קיים לפעמים גם אם המוכר לא מודע לכך).

נכס שנרכש מקבלן ועומד למכירה: נכס שנרכש מקבלן בשנים האחרונות סביר להניח שאינו רשום בטאבו אלא בחברה משכנת (עו"ד הקבלן בדרך כלל). כקונה דירה –  בפועל אין לזה משמעות מבחינת זכויות הבעלות אלא שהליך השגת המסמכים בדרך כלל ארוך יותר וכדאי לדעת כי הליך קבלת המשכנתא יהיה ארוך יותר בשל הצורך בשיתוף פעולה של החברה המשכנת. כמוכר דירה –  כדאי למוכר להתארגן מראש עם המסמכים הרלוונטיים למכירה בכדי שכאשר יגע הקונה המיוחל, תקבל את תמורת המכירה מהר ככול שניתן.

מס שבח ומס רכישה: בגלל שינויים ועדכונים שמתקבלים מפעם לפעם, רצוי לשני הצדדים לבדוק מראש האם קיים חיוב במס רכישה או במס שבח, ומה ניתן לעשות בכדי לצמצם את חבות המס. עניין זה הינו בעל השפעה בלתי מובטלת על כל עסקה, ונכון לבצע בדיקה מקדימה בעניין זה טרם חתימה עם הסכם מכר.

מוכר נכס: כמוכר נכס, יש לדאוג לצמצום הסיכון עד לאפס בכל הנוגע לתביעות עתידיות מטעם הקונה כנגדך. לכן, רצוי כבר בשלב מוקדם לחשוף ליקויים או בעיות שיש בנכס לרבות בניה ללא היתר, ולהביא לידי ביטוי את העובדה שכל המידה נמסר, ולדאוג למכור את הנכס כפי שהוא (AS IS) ולא להתחייב במצגים והתחייבויות מעבר למצב הקיים.

קונה נכס: כקונה יש לבדוק היטב את אפשרויות המימון לקניית הנכס ואת האפשרות לקחת משכנתא. יש לברר היטב עם הבנק כמה שיותר האם יסכים להעניק הלוואה בתמורה לשעבוד הנכס הנרכש בייחוד אם אחוז המימון הוא מעל 50% או במקרה שבו יש חריגות בניה בנכס. מרגע שאתה מחויב בהסכם לרכישת נכס, נסיגה ממנו בשל אי קבלת משכנתא תחייבך בתשלום פיצוי מוסכם גבוה למוכר.

עופר ליפשיץ ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ונדל"ן. צוות המשרד, הינו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרושים בכדי להוביל ולנצח במשא ומתן ובהליכים משפטיים.

עו"ד ליפשיץ הינו אחד מעורכי הדין הפעילים ביותר בתחומי התמחותו, כשהוא נמצא בכל רגע נתון בחזית העשייה המשפטית בתחום דיני המשפחה ומקרקעין. עובדה זו מאפשרת לעו"ד ליפשיץ להיות מעודכן בכל רגע נתון בהתפתחויות ובשינויים של הוראות החוק ושל פסיקת בתי המשפט השונים.

המידע המפורט במאמר זה נועד למתן מידע ראשוני בלבד ונכון למועד כתיבתו, ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להתייעץ עם עורך דין מומחה לפני נקיטת פעולות כלשהן.