זיכרון דברים = חוזה מחייב

חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973    וחוק המקרקעין תשכ"ט -1969

לא מעט פעמים, נתקלים אנשים במצב שבו אחד הצדדים לעסקת נדל"ן, מבקש לחתום על זכרון דברים לרכישה או למכירת דירתו, וזאת על מנת להבטיח שההסכמות אליהם הגיעו הצדדים יקבלו משמעות מחייבת באופן זמני ("עד שנגיע לעורך הדין….").

כאן המקום להבין ולהכיר את יסודות  "חוק החוזים". על פי הוראות החוק, חוזה הופך להיות מחייב, כאשר יש צד אחד שמציע הצעה, והצד השני מקבל את ההצעה, ובכל הקשור לעסקאות במקרקעין, חייבת ההסכמה הזאת לבוא לידי ביטוי בכתב.

על פי הוראות החוק, מספיק שההצעה תפרט בתמציתיות את עיקרי ההסכמות (כתובת, מחיר, שמות הצדדים) וככול שהצדדים הסכימו בכתב על עיקרי הדברים, הרי שמסמך הזה יחשב חוזה מחייב לכל דבר ועניין.

 בניגוד למחשבה המקובלת, אין כל הכרח שההסכמה בכתב, תיערך על ידי עורך דין, או שהמסמך יהיה יפה ומסודר, ומספיק שההסכמות יכתבו על שולחן האוכל במטבח של המוכר, גם על מפית נייר, בכדי לחייב את הצדדים לאמור בו.

הנה כי כן, אם נבחן את "זיכרון הדברים" שהאדם רוצה לערוך, הרי שמדובר במסמך כתוב שבו מפורטים עיקרי ההסכמות בין הצדדים, ולפיכך, מסמך זה, מהווה חוזה מחייב לכול דבר ועניין, ללא קשר לכותרת הרשומה בראש העמוד.

לפיכך, אמור מעתה: "זיכרון דברים = חוזה מחייב", וכיוון  ש"זכרון הדברים" מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין, הרי שככול שמי מהצדדים יבקש לחזור בו מההסכמות, הצד השני יהיה רשאי יתבע אותו בגין "הפרת הסכם", או לחייב אותו לקיים את ההסכם.

העניין הופך לבעייתי ביותר במיוחד כאשר מתברר שבבדיקות שנעשות לאחר חתימת זכרון הדברים, יש אי הסכמות בנוגע למועדי התשלום או שמתגלות בעיות של חריגות בניה או בעיות ברישום הנכס, ומקרים רבים, בעיות אלו אינן מאפשרות את ביטול ההסכם.

לפיכך, חשוב מאוד להבהיר ולהזהיר- אל תחתמו על זכרון דברים, ובמידה ואתם רוצים לוודא שהעסקה תצא לפועל, תבקשו מעורך הדין שלכם לפעול במהירות בכדי לערוך הסכם מלא ואיכותי, לאחר שבדק את כל הדברים הנדרשים לפני החתימה על ההסכם.

ועניין נוסף….

לפעמים, גם  למתווך, יש עניין שהצדדים יחתמו על זכרון דברים זה, שכן, מרגע זה, הוא יודע שעמלת התיווך מובטחת לו.

על פי הוראות סעיף 12 ל"חוק המתווכים"  אסור למתווך לערוך ו/או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי, וכיוון שכבר הובהר שזכרון דברים הוא הסכם מחייב, הרי שככול שמתווך מסייע לערוך "רק זכרון דברים…",  למעשה הוא לוקח חלק בעריכת הסכם מכירה מחייב לכל דבר ועניין, ובזה הוא עובר על החוק וחושף עצמו לתביעות משפטיות מכל  הצדדים.

זאת ועוד, בנוסף לעובדה שמתווך הלוקח חלק בעריכת מסמך בעל אופי משפטי, לא זכאי לדמי התיווך בגין העסקה, הרי שעל פי הוראות סעיף  15 לחוק המתווכים, הוא גם עובר עבירה פלילית, ותוצאות ההליך הפלילי קשות מנשוא.

עופר ליפשיץ ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ונדל"ן. צוות המשרד, הינו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרושים בכדי להוביל ולנצח במשא ומתן ובהליכים משפטיים.

עו"ד ליפשיץ הינו אחד מעורכי הדין הפעילים ביותר בתחומי התמחותו, כשהוא נמצא בכל רגע נתון בחזית העשייה המשפטית בתחום דיני המשפחה ומקרקעין. עובדה זו מאפשרת לעו"ד ליפשיץ להיות מעודכן בכל רגע נתון בהתפתחויות ובשינויים של הוראות החוק ושל פסיקת בתי המשפט השונים.

המידע המפורט במאמר זה נועד למתן מידע ראשוני בלבד ונכון למועד כתיבתו, ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להתייעץ עם עורך דין מומחה לפני נקיטת פעולות כלשהן.