סעיף 8 (א) לחוק המתווכים ("חובת ההגינות והזהירות")

מקרה שהיה כך היה: דוד המתווך קיבל לידיו דירה בבלעדיות. בחלוף שלושה חודשים, הוגשה הצעה לרכישת הנכס במחיר של 2.5 מיליון ש"ח, והצדדים הסכימו על פרטי העסקה ועורכי הדין החלו להחליף בניהם טיוטת.

תוך כדי ניהול המו"מ בין עורכי הדין, פנה למתווך מתעניין נוסף (העונה לשם צביקה), וביקש לראות את הנכס ולהציע הצעה גבוהה יותר לרכישת הדירה. המתווך הודיע לצביקה שמתקיים מו"מ מתקדם, ובשלב  זה הוא לא מציג את הנכס לאחרים.

הצדדים לעסקה חתמו על הסכם מכר, ובחלוף שבוע ממועד החתימה, התברר למוכרים שצביקה (המתעניין הנוסף) התכוון להציע 50,000 ₪ יותר מהסכום שהציעו הקונים, ושעל פיו נחתם הסכם המכר.

נשאלת השאלה: עד איזה שלב, חלה על המתווך החובה להמשיך להציג את הנכס לקונים פוטנציאלים, ומה יש לעשות בכדי להגן על המתווך במקרים כאלו?

לשאלה זו ישנם שני היבטים: הראשון – החובה החוקית של המתווך כלפי המוכר, והשני – ההתנהגות ההוגנת וכללי האתיקה של המתווך כלפי הקונה הראשון או כלפי המתווך שמייצג את הקונה הראשון.

 על פי סעיף 8 (א) לחוק המתווכים ("חובת ההגינות והזהירות") חובה על המתווך למסור ללקוח שלו "כל מידע מהותי הנוגע לנכס"   ולפעול כלפי הלקוח שלו "בנאמנות ובהגינות" . לפיכך,  חלה חובה על המתווך להודיע למוכר בדבר כל פניה של מתעניין בנכס, וזאת עד למועד סיום תפקידו של המתווך, קרי – עד לחתימת החוזה למכירת הדירה.

למען הסר ספק, למתווך אין כל שיקול דעת בעניין זה, אלא אם קיבל הוראה מהמוכר (כפי שנהוג לא מעט פעמים), לחדול מלהציג את הדירה לאחרים כול עוד מתנהל מו"מ.

אם כך, נוכח הוראות החוק והפסיקה, נשאלה השאלה, הכיצד על המתווך לפעול בנוגע להיבט השני, ז"א ביחס לקונה הראשון או לחברו המתווך שמייצג את הקונה?

יודגש: כללי האתיקה, הכתובים ושאינם כתובים, אינם גוברים על הוראות החוק, ולפיכך, המתווך רשאי לעדכן את הקונה בנוגע להמשך הצגת הדירה לאחרים, ולהמשיך להציג את הדירה, וזאת עד לקבלת הוראה מפורשת מאת המוכר שמאשרת למתווך להקפיא את הצגת הדירה לאחרים.

חשוב לדעת, שככול שיתברר למוכר,  שהיה יכול למכור את הדירה במחיר טוב יותר, והדבר נמנע ממנו בשל "שיקול דעת" של המתווך, תעמוד לו הזכות לתבוע את המתווך בגין ההפסד שנגרם לו בהעדפת הקונה הראשון על פני השני.

לפיכך, מומלץ מאוד למתווך, שכאשר הוא חושב, שנכון יהיה להקפיא את הצגת הדירה לאחרים, או כאשר הוא מקבל הוראה כזאת ביוזמת מהמוכר עצמו, יעשה זאת באישור מפורש ובכתב מאת המוכר (מייל, SMS , ווטסאפ וכ'), ולא יסתמך הוראה בעל פה של המוכר.

עופר ליפשיץ ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ונדל"ן. צוות המשרד, הינו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרושים בכדי להוביל ולנצח במשא ומתן ובהליכים משפטיים.

עו"ד ליפשיץ הינו אחד מעורכי הדין הפעילים ביותר בתחומי התמחותו, כשהוא נמצא בכל רגע נתון בחזית העשייה המשפטית בתחום דיני המשפחה ומקרקעין. עובדה זו מאפשרת לעו"ד ליפשיץ להיות מעודכן בכל רגע נתון בהתפתחויות ובשינויים של הוראות החוק ושל פסיקת בתי המשפט השונים.

המידע המפורט במאמר זה נועד למתן מידע ראשוני בלבד ונכון למועד כתיבתו, ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להתייעץ עם עורך דין מומחה לפני נקיטת פעולות כלשהן.