המלצות חשובות לפני ביצוע עסקת נדל"ן

הליך רכישת דירה ומכירתה הינו מורכב ומכיל בתוכו סיכונים לא פשוטים. במרבית הפעמים, הצדדים לעסקה ממתינים עד ש"תסגר העסקה" ולא מבצעים בדיקות מקדימות למכירה, ובכך למעשה משאירים עבודה רבה למועד שסמוך לחתימת ההסכם, ובמצב כזה קיים חשש שהחוזה ייחתם מבלי שנעשו פעולות מקדימות חשובות ביותר.

במאמר זה, אסקור מספר נקודות אשר תכנון מוקדם והכנה נכונה שלהן יחסכו כסף רב וזמן יקר.

זיכרון דברים: זכרון דברים הוא חוזה! רצוי מאוד להימנע מחתימה על זכרון דברים ולאפשר לעורך דין מנוסה לבדוק את תנאי העסקה לפני קבלת התחייבות כה משמעותית. במקרה זה נכון המשפט "החיפזון מן השטן".

בדיקת בעלות בנכס: בדיקת מצב הבעלות בנכס טרם המכירה חשוב גם לקונים וגם למוכרים. לעיתים, מוכר הנכס ופתע לגלות שעל הזכויות שלו ישנן הגבלות שונות, ושלא ניתן למכור את הנכס כפי שהוא. לפיכך, הכנה מוקדמת של אישור הזכויות ("נסח הטאבו") ושל המסמכים הרלוונטיים לעסקה תאפשר מכירה מהירה ובטוחה.

המתווך:  בדרך כלל עבודה עם מתווך הינה חלק בלתי נפרד מעסקת המכר. רצוי מאוד לוודא כי התנאים הרשומים בהסכם עם המתווך מקובלים עליך, ולא להתמקד אך ורק בעניין גובה דמי התיווך. כך לדוגמא: כשמוסרים את הדירה לטיפול ב"בלעדיות", רצוי לוודא כי פעולות השיווק עליהן מתחייב המתווך ימשכו באופן אפקטיבי לאורך כל תקופת הבלעדיות.

משכנתא: לאור שינויים רבים בעולם המשכנתאות, רצוי שכל קונה יבדוק בדיקה מקדמית את גובה המשכנתא שהוא יכול לקבל, ואף יקבל את אישור הבנק ביחס לדירה המסוימת אותה הוא רוצה לרכוש.  ייתכן מצב, כי הבנק יאשר לכם משכנתא באופן כללי אולם לאחר חתימת הסכם הרכישה יתברר לקונה כי ביחס לדירה הזאת הבנק מסרב לתת משכנתא, ולקונה אין דרך לממן את רכישת הדירה.

מיסוי מקרקעין:  יש חשיבות עליונה לבדיקה מוקדמת של חובת תשלום המיסים בעסקת מקרקעין. רצוי מאוד שגם המוכר וגם הקונה יבדקו את זכאותם לפטור ממס שבח או לתשלום מס רכישה במדרגה נמוכה, טרם חתימה, וזאת בשל התנאים הרבים הנדרשים לקבל הפטור. כמו כן, לפעמים עדיף לשלם מס בעסקה אחת, בכדי לשמור על זכויות לעסקה הבאה. תכנון מוקדם שווה כסף רב!

היטל השבחה: ייתכן ובמהלך השנים ואף לאחרונה, קיבלתם (בדרך כלל ללא ידיעתכם) זכוית בניה והשבחה של הנכס. לפיכך, מיד לאחר מכירת הנכס, ידרש מוכר הידרה לשלם היטל השבחה לעירייה גם אים לא ניצל את זכויות הבניה. מומלץ מאוד לבצע בדיקה מוקדמת בעירייה בכדי לוודא כי לא תדרשו לשלם זאת, ובמידה ואכן קיים היטל כזה, לתמחר את הנכס בהתאם.

בקניית דירה בבית משותף: רצוי לבדוק את תיק הבית המשותף טרם חתימה על הסכם הרכישה, כי אכן החניה והמחסן שייכים (מוצמדים) לדירה הנמכרת, ובמידה וקיים תקנון מוסכם בין הדיירים, רצוי לקרא אותו ולדעת מהן החובות והזכויות של בעלי הדירות בבניין.

עופר ליפשיץ ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ונדל"ן. צוות המשרד, הינו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרושים בכדי להוביל ולנצח במשא ומתן ובהליכים משפטיים.

עו"ד ליפשיץ הינו אחד מעורכי הדין הפעילים ביותר בתחומי התמחותו, כשהוא נמצא בכל רגע נתון בחזית העשייה המשפטית בתחום דיני המשפחה ומקרקעין. עובדה זו מאפשרת לעו"ד ליפשיץ להיות מעודכן בכל רגע נתון בהתפתחויות ובשינויים של הוראות החוק ושל פסיקת בתי המשפט השונים.

המידע המפורט במאמר זה נועד למתן מידע ראשוני בלבד ונכון למועד כתיבתו, ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להתייעץ עם עורך דין מומחה לפני נקיטת פעולות כלשהן.