קבוצת רכישה – יתרונות וחסרונות

הצטרפות לקבוצת רכישה הפכה בשנים האחרונות למהלך אטרקטיבי בעיני רבים, ומי שנכנס כחבר בקבוצה זו מרגיש כאילו הינו שותף לליגת העל של כרישי הנדל"ן. הבעיה העיקרית היא שללא הבנה אמיתית של משמעות קבוצות רכישה עלולים אזרחים תמימים לבצע טעויות מהותיות, שהתוצאות שלהן עלולות לפגוע בהם ולהשיג תוצאה הפוכה מהמטרה.  במאמר מובא מידע מפורט לגבי מהות העסקה, כדאיות כלכלית, צורת ההתקשרות , לוחות זמנים למימוש ועוד.

קבוצת רכישה הינה התאגדות של קבוצת אנשים לרכוש יחד קרקע, ולאחר רכישת הקרקע להתחיל בהליכי התכנון, ולאחר קבלת אישורים, לבנות יחדיו בניין מגורים, כשבסופו של דבר כל אחר מהשותפים מקבל דירה אחת (או יותר) מהבניין, כאשר כל הרכיבים הללו מגובים בהסכם שיתוף שנחתם בין כל אחד מיחידי הקבוצה (זאת אומרת שעל ההסכם חותמים כל החברים בקבוצה וההתחייבות היא של כל אחד כלפי האחרים).

התארגנות זאת, שונה מרכישת דירה מקבלן, בשל העובדה שכאשר אדם רוכש דירה מקבלן הוא יודע מראש את עלויות הבניה, לוח הזמנים לקבלת הדירה, כאשר כל הרכיבים הללו מגובים בהסכם מחייב שנחתם בין הקונה לקבלן.

מהות העסקה והכדאיות הכלכלית

בעסקה רגילה הקבלן נושא בכל העלויות של הבניה, החל מרכישת הקרקע, דרך עלויות התכנון, עלויות אישור הליכי התכנון והבניה, כל עלויות העבודה והחומרים, וכן עלויות המיסים, האגרות וכיוצ"ב, ולכן מחיר הרכישה מקבלן משקף את כל העלויות הנ"ל, בתוספת הרווח היזמי של הקבלן.

לעומת זאת, בהליך של קבוצת רכישה, הקבוצה רוכשת קרקע, ומיד לאחר מכן מתקשרת באופן עצמאי עם אדריכל, מהנדס, עורך דין, קבלן ביצוע, מפקח בניה וכל של השלבים הבאים נעשים על ידי הקבוצה ללא פערי תיווך, וללא צורך בתשלום עבור הסיכון של הקבלן ועבור הרווח היזמי שמשלמים ברכישת דירה מקבלן (עם זאת, לרוב, כאשר מדובר בקבוצה גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי, אשר ירכז את חבריה ואת פעילותה. גוף זה יגבה בסופו של יום את דמי הניהול, המוערכים בכ-5% עד 10% משווי העסקה)

כמו בכל עסקה כלכלית, נכון המשפט "כגודל הסיכון כך גודל הסיכון", ולכן, מאחר וברכישה באמצעות קבוצת רכישה הסיכון וחוסר הוודאות הוא גבוה, הרי שיש לכך יתרונות כלכליים, ומצד השני, הביטחון שיש ברכישת דירה מקבלן, משקפת את ה"תשלום" הנוסף שמשלמים ברכישה רגילה מקבלן.

בטבלה להלן חלק מההבדלים שבין קבוצת רכישה לרכישה מקבלן:
 

יתרונות וחסרונות של קבוצת רכישה מול רכישה מקבלן

 

 

קבוצת רכישה

רכישה מקבלן

לוח זמנים

לוח הזמנים בקבוצת רכישה אינו ידוע מראש מאחר והקבוצה מתארגנת לפני רכישת הקרקע ולפני שהחלו שלבי אישור התוכניות. לכן ברכישה בקבוצה לוח הזמנים תמיד יהיה משוער ולא מחייב.

לוח הזמנים הקבוע בהסכם עם קבלן מחייב את הקבלן, והוא חייב בתשלום פיצויים בגין עיכוב במסירה, וזאת בהתאם להוראות החוק.

עלויות

עלויות המהלך הן תמיד משוערות ולא מחייבות את המארגנים, כיוון שכל הרעיון הוא שהקבוצה פועלת יחד שלב אחרי שלב, ולכן לא ניתן לצפות מראש את השינויים וההוצאות הבלתי צפויות. 

בתכנון נכון, ניתן לחסוך בעלויות בייחוד אם לא מדובר בדירה יחידה (בשל חסכון במס רכישה), ובייחוד כאשר קבוצת הרכישה מנוהלת במקצועיות.

העלויות ידועות מראש, ומחייבות את הקבלן בהתאם לחוזה המכר, ואין לשינויים בלתי צפויים יכולת להשפיע על המחיר.

בדרך כלל רכישה מקבלן יקרה יותר מרכישה בקבוצת רכישה, אולם התשלום הנוסף משקף את הביטחון של הקונה בתהליך ידוע מראש. 

גיבוי משפטי

ההתקשרות עם קבוצת רכישה נעשית בהתאם למערך חוזים והתקשרויות עם גורמים שונים, ואין חוק מסוים שמגן על הרוכש הבודד בתהליך זה. לפיכך, במקרה של תקלות או אי הבנות, תהליכים משפטיים יהיו מורכבים מאוד ויקרים.

ההתקשרות עם הקבלן נעשית על בסיס "חוק המכר (דירות)",  וחוק זה מהווה תשתית חוקית שמחייבת את הקבלן גם בעניין לוח זמנים, גם בעניין מחירים, גם בעניין אחריות לדירות.

יחיד מול קבוצה

בקבוצת רכישה דרך קבלת החלטות היא של הצבעה ו"הרוב קובע". לפיכך, אם הרוב מעוניין בשינויים מהתכנון המקורי, או במקרה של בעיות שצריך לפתור, אז יכולת המיעוט להשפיע אינה קיימת.

הרכישה היא של יחיד מול קבלן, וכל מהלך של שינויים או של קבלת החלטות נעשית בין הרוכש לקבלן ובהתאם לחוזה שנחתם מול הקבלן, והרוכש אינו תלוי באחרים.

מימון

המימון נעשה בשילוב של הקבוצה והיחיד. מצד אחד זה יכול לחסוך עלויות בתנאי משכנתא טובים, ומצד שני, אם לא תתקבל משכנתא בשל שינויים שעבר הרוכש או שינויים בפרויקט, אתה עלול לשלם מחיר יקר מאוד מול הקבוצה ולאבד את הזכויות.

כבר בשלב הרכישה ניתן לברר את הזכאות למשכנתא, ומאחר והכל ידוע מראש ומאחר ואתה לא הרוכש היחיד בפרויקט, אין כל סיבה שמשכנתא שאושרה ביום הרכישה, לא תתקבל ביום התשלום.

בטוחה וערבויות

מאחר והתהליך הוא מדורג, כל שלב משולם בפני עצמו, ובמקרה של תקלות, ניתן לעצור תשלומים בהתאם לשלב בו נמצא הפרויקט. במובן זה, בדרך כלל לא משולם כסף עבור שרות שטרם ניתן

על פי הוראות החוק, החל מהרגע ששולם יותר מ 7% משווי הדירה, כל תשלום לקבלן נעשה בערבויות בנק מלווה או ערבויות הקבועות בחוק, ולכן, כספי הרוכש מוגנים לאורך כל התהליך עד לקבלת הדירה.

 

עופר ליפשיץ ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ונדל"ן. צוות המשרד, הינו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרושים בכדי להוביל ולנצח במשא ומתן ובהליכים משפטיים.

עו"ד ליפשיץ הינו אחד מעורכי הדין הפעילים ביותר בתחומי התמחותו, כשהוא נמצא בכל רגע נתון בחזית העשייה המשפטית בתחום דיני המשפחה ומקרקעין. עובדה זו מאפשרת לעו"ד ליפשיץ להיות מעודכן בכל רגע נתון בהתפתחויות ובשינויים של הוראות החוק ושל פסיקת בתי המשפט השונים.

המידע המפורט במאמר זה נועד למתן מידע ראשוני בלבד ונכון למועד כתיבתו, ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להתייעץ עם עורך דין מומחה לפני נקיטת פעולות כלשהן.