מאמר זה יעסוק במצב שבו אחד מבני הזוג עזב את דירת המגורים המשותפת, והצד השני נשאר להתגורר בדירה, וזאת עד לסיום הליכי הגרושין בבית המשפט או בבית הדין הרבני ועד למכירת הדירה במסגרת הליכי פרוק השיתוף ואיזון המשאבים בין בני הזוג.

לעיתים רבות, בשלב מוקדם יחסית של הליך הגרושין, עוזב אחד הצדדים את דירת המגורים המשותפת ועובר להתגורר בדירה אחרת, כאשר על הדירה החדשה הוא משלם דמי שכירות מצד אחד, ומצד השני הוא אינו נהנה מהעובדה שיש לו דירה שאותה הוא יכול למכור או להשכיר, מאחר ובדירה ששייכת לו מתגורר בן/בת הזוג.

למעשה, אם שני בני הזוג היו עוזבים את דירת המגורים המשותפת, הרי שעד למכירתה, היו יכולים להשכיר את הדירה, וכל אחד היה מקבל מחצית מדמי השכירות שהיה משלם השוכר, ולכן על בן הזוג שנשאר בדירה לשלם לבן הזוג שעזב "דמי שימוש" בגובה מחצית מדמי שכירות שהיה מתקבלים אילו הדירה הייתה מושכרת לצד ג'.

למען הנוחות בלבד, במאמר זה יתואר מצב שבו הבעל עזב את דירת המגורים והאישה נשארה להתגורר בה, אולם כמובן שהמצב הדברים יכול להיות הפוך, וכך יש להבין את הדברים הרשומים להלן.

על פי פסיקת בית המשפט, המבחן הנדרש לבחינת זכאותו של שותף במקרקעין לקבלת דמי שימוש ראויים, אינו נוגע בשאלה, מהם נסיבות עזיבת התובע את הבית, אלא – האם בנסיבות שנוצרו, יכול היה לחזור ולהתגורר בביתו, האם לצד השני היה חלק משמעותי בעובדה שלא עשה שימוש בנכס במהלך השנים, והחשוב ביותר – האם הצד שעזב הודיע על דרשתו לקבלת דמי שימוש (בדרך של הגשת תביעה לדמי שימוש / לפרוק שיתוף או בדרכים אחרות) באופן שמבהיר כי אינו מוותר על זכויותיו החוקיות.

הנה כי כן, גם אם עדיין לא הכריע בית המשפט מה היו "נסיבות עזיבת הבית", הרי שאין בכך בכדי לגרוע מזכותו של הצד שעזב לקבל תשלום של דמי שימוש ראויים בגין חלקו במקרקעין המשותפים. לפיכך, מרגע שבן הזוג שעזב הוכיח כי לא הייתה בידיו כל אפשרות לחזור ולהתגורר בביתו, ומשהוכח כי לא הייתה לצד השני כל כוונה או רצון לאפשר לו לחזור ולהתגורר בביתו עד לסיום המחלוקות, אין ספק כי עומדת לצד שעזה הזכות לקבל דמי שימוש ראויים מהיום שבו נאלץ לעזוב את ביתו, ועד ליום בו יחדל הצד שנשאר בדירה מלעשות שימוש בלעדי בבית המשותף.

סעיף 33 ל"חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע את הבסיס הנורמטיבי לחיוב בעלים משותפים בתשלום דמי שימוש, בגין שימוש בלעדי במקרקעין משותפים ולפיו שותף שעשה שימוש בלעדי במקרקעין חייב לשלם שכר ראוי ליתר השותפים עבור חלקם במקרקעין בזו הלשון: "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש". חובת תשלום דמי שימוש ראויים על פי חוק המקרקעין, מסויגת בסעיף 31 (א)(1) לחוק והסייג הוא, שהמשתמש איננו מונע השימוש מיתר השותפים. כך קבע כב' השופט מלץ בע"א 1492/09 זרקא נ' פארס, (להלן: "הלכת זרקא").

אולם, גם אם לא היה יוכיח הצד שעזב את העובדה שהצד השני מנע ממנו לחזור לביתו, הרי שבתי המשפט בישראל קובעים שוב ושוב, ש"הלכת זרקא" מעניקה חשיבות יתרה להוראות חוק המקרקעין, תוך התעלמות מוחלטת  מהוראות "חוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט-1979", ומזכויות יסוד נוספות הקיימות לתובע והמקנות לו זכות תביעה לדמי שימוש בנכס משותף.

כך לדוגמא, בהתייחס למשקל שעל בית המשפט ליתן ל"חוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט-1979", קובע כב' השופט רובינשטיין ביושבו כשופט בבית המשפט העליון כי: "…גם אם המשיב עזב את הבית מרצונו החופשי, אין סיבה לומר כי יש בכך מחילה על דמי שימוש ראויים מעתה ועד עולם " (בע"מ 9126/05).

גם בעקבות חקיקת "חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו", צמצם בית המשפט את הלכת זרקא בנוגע לשאלת הוכחת הגורם שמנע את השימוש, וכך קבע כב' השופט רובינשטיין בע"מ 9881/05 פלוני נ' פלונית: "פשיטא כי העובדה שעקב סכסוך עוזב אחד מבני הזוג את דירת המגורים – אפילו מרצונו – אינה מעידה כשלעצמה כי הוא מוותר על זכויותיו הקנייניות בדירה, ובכלל זאת הזכות ל'שכר ראוי עבור השימוש'. דרכו של עולם שעם חלוף הזמן עלול הזמני להפוך לקבוע, וכדי למנוע זאת מבקש הצד שכנגד לעמוד על זכויותיו" (פיסקה ג.).

עוד נקבע בפסק הדין כי יש לבחון גם אם אחד מבני הזוג " מאריך מטעמיו שלו את תקופת השיתוף…בעוד בן הזוג האחר מבקש פירוק השיתוף. במצב זה, בו אחד השותפים מסכל את ביצוע הפירוק, אין הוא יכול להישמע בטענת דמי שימוש ראויים". 

ביחס לבני זוג קבע כב' שופט בית משפט מחוזי תל אביב, השופט שנלר (עמ"ש 7396-12-09 )  שיש לראות בעזיבת אחד מבני הזוג את דירתה מגורים המשותפת,  כהסכמה לשימוש בה על ידי בן הזוג האחר וכויתור על דמי השימוש. אולם, קובע בית המשפט, כי "הסכמה זו תקיפה  עד אשר בן הזוג שעזב אינו מסכים עוד לשימוש הצד האחר בדירה". בעניין זה, מוסיף בית המשפט שהדרך שבה "מודיע" בן הזוג כי הוא אינו מוותר על זכויותיו היא כדלקמן: "בהגשת תביעה לפירוק שיתוף על-ידי בן הזוג העוזב, הוא מגלה בכך דעתו  שאיננו מסכים לשימוש הצד שכנגד בדירה. במקרה זה אין בהלכה שנקבעה כדי לשלול את הזכות העקרונית ולדרישה לדמי שימוש ראויים" (עמ"ש 7396-12-09).

עוד קובעת שופטת בית משפט לענייני משפחה, ד"ר ורדה בן שחר (תמ"ש 40246-07-14) כי: "הימשכות הליך פירוק השיתוף, במיוחד אם נגרם מפעולות שנעשות בחוסר תום לב על ידי המשמשים הבלעדיים,  מוסיפה על תחושת אי הצדק. לעתים יש בה כדי לגרום נזק  לבעלי הזכויות האחרים ומחזקת את הדרישה לתשלום עבור השימוש, המצפים ומסתמכים על התמורה שתתקבל במועד וסביר".

לאור כל האמור לעיל,  ומכוח הסמכויות המסורות בידי בית המשפט  על פי הוראות "חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973", "חוק המקרקעין התשכ"ט-1969" , "חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו",  חוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט-1979", ולשם עשיית הצדק בהתאם לפסיקת בית המשפט בישראל, אין ספק שאדם שעזב את דירת המגורים המשותפת רשאי לתבוע "דמי שימוש" בגין השימוש שעושה בן הזוג השני, ובלבד שיודיע ויבהיר לצד השני על כך שהוא דורש תשלום עבור השימוש, וככול שנמנע ממנו לעשות שימוש בדירה בעצמו.

עופר ליפשיץ ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ונדל"ן. צוות המשרד, הינו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרושים בכדי להוביל ולנצח במשא ומתן ובהליכים משפטיים.

עו"ד ליפשיץ הינו אחד מעורכי הדין הפעילים ביותר בתחומי התמחותו, כשהוא נמצא בכל רגע נתון בחזית העשייה המשפטית בתחום דיני המשפחה ומקרקעין. עובדה זו מאפשרת לעו"ד ליפשיץ להיות מעודכן בכל רגע נתון בהתפתחויות ובשינויים של הוראות החוק ושל פסיקת בתי המשפט השונים.

המידע המפורט במאמר זה נועד למתן מידע ראשוני בלבד ונכון למועד כתיבתו, ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להתייעץ עם עורך דין מומחה לפני נקיטת פעולות כלשהן.