חובת ההגינות והזהירות (סעיף 8 לחוק המתווכים)

בתיק המתנהל בימים אלו בבית משפט השלום, נדונה שאלה מהותית: במצב שבו למתווך הוגשו שתי הצעות זהות  של קונים, עבור נכס המטופל בבלעדיות אצל המתווך,  האם על המתווך להציג למוכר את שתי ההצעות, או שמא הוא יכול להסתפק בקידום הצעה אחת מבניהן?

את התביעה כנגד המתווך הגישה משפחת כהן (שרצתה לרכוש את הנכס), כשהיא טוענת שהמתווך לא העביר למוכרים את הסכמתם לתנאי העסקה, ובכך למעשה, הפר המתווך את הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים תשע"ו – 1996 ("חובת הנאמנות והזהירות") שכן במעשיו נמנעה מהם האפשרות  לרכוש את הנכס.

עמדת המתווך הייתה כפולה: ראשית, טען המתווך, שהוא הודיע למוכרים בשיחת טלפון, על הסכמתה של משפחת כהן לתנאי העסקה, ואף על פי כן, המוכרים המשיכו במו"מ מול המציעים הראשונים (משפחת לוי). הטענה השנייה הייתה, שמרגע שהמוכרים החלו במו"מ מול משפחת לוי, תחת אותם תנאים שהציעו התובעים, לא היה עליו לא היה עליו להודיע למוכרים שישנה הצעה זהה נוספת.

כאן המקום להדגיש נקודה חשובה: המו"מ של המוכרים מול משפחת לוי התנהל במשך 3 שבועות, ומשפחת כהן (התובעים) ידעה על כך, ואף על פי כן, במשך כל אותה תקופה, משפחת כהן לא טרחה להציע הצעה טובה יותר מזו שהציעה בתחילה.

לפיכך טוען המתווך, אילו היו התובעים משפרים את הצעתם להצעה טובה יותר משל משפחת לוי, אין ספק שהיה מודיע למוכרים ומוודא שהם יודעים על כך, שכן זו חובתו על פי חוק (גם כלפי המוכרים וגם כלפי המתעניינים בנכס).   אולם כיוון שההצעה הייתה זהה, לא מצא לנכון להמשיך ולפעול לקידום הצעה זו.

להוכחת טענתם, הגישו התובעים תצהיר של מוכרת הדירה, שבה היא טוענת שלא ידעה על כך שהתובעים הסכימו לתנאי העסקה ושאילו הייתה יודעת, ייתכן והייתה מוכרת להם את הדירה, למרות ששתי ההצעות היו זהות לחלוטין.

בית המשפט הביע דעתו בהליך ביניים ואמר שתצהיר המוכרת, מהווה ראיה לכאורה לטענות התובעים, ולכן רצוי שהמתווך ימצא דרך להוכיח שהוא אכן העביר למוכרים את הצעת  התובעים.

הבעיה העיקרית העומדת בפני המתווך היא כזאת: כיוון שהמתווך הודיע למוכרים על הצעת התובעים  בשיחת טלפון, ולא בדרך אחרת (מייל או הודעת טקסט), לא יוכל להוכיח זאת ועדות המוכרת המאשרת את טענת התובעים, מעמידה אותו בבעיה.

לכן, המלצתי למתווך נדל"ן הינה כזאת: רצוי שמתווך יתעד מהלכים משמעותיים שהוא מבצע, ולא יסתפק רק בעשיית "פעולות נכונות", מאחר ובסופו של דבר, אין לבית המשפט דרך לקבוע מה אכן קרה במציאות, אלא על בסיס ראיות שמצגות בפניו.

עופר ליפשיץ ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ונדל"ן. צוות המשרד, הינו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרושים בכדי להוביל ולנצח במשא ומתן ובהליכים משפטיים.

עו"ד ליפשיץ הינו אחד מעורכי הדין הפעילים ביותר בתחומי התמחותו, כשהוא נמצא בכל רגע נתון בחזית העשייה המשפטית בתחום דיני המשפחה ומקרקעין. עובדה זו מאפשרת לעו"ד ליפשיץ להיות מעודכן בכל רגע נתון בהתפתחויות ובשינויים של הוראות החוק ושל פסיקת בתי המשפט השונים.

המידע המפורט במאמר זה נועד למתן מידע ראשוני בלבד ונכון למועד כתיבתו, ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להתייעץ עם עורך דין מומחה לפני נקיטת פעולות כלשהן.