מאמר זה עוסק בשאלה האם הורה רשאי לבטל הענקת דירה במתנה לילד שלו בשל התנהלותו ומעשיו של הילד לאחר שהעברת הדירה הושלמה, לאחר שההורה איבד את האמון שנתן בילד אשר הפנה לו עורף, בגד באמונו, ולעת זקנה זנח את ההורה ועזב אותו.

כבר בשלב זה, חשוב להדגיש שסוגיה לא יכולה להתבסס זכותו המוסרית והערכית להשבת הדירה לבעלות ההורה, וחייבת להיות נתמכת בהוראות החוק ובפסיקת בתי המשפט, מאחר וביטול העברת זכויות במקרקעין הינה מהלך חריג ומורכב מבחינה משפטית, ולא פשוט כלל ועיקר.

על מנת לבחון את הסוגיה, יש להידרש למספר חוקים במקביל: חוק החוזים, חוק המתנה, חוק עשיית עושר ולא במשפט וחוק המקרקעין.

לעיתים, העברת הדירה על שם הילד (השימוש במילה "ילד" כולל גם ילד מבוגר), נעשית מתוך הבנה או התחייבות שהבן ימשיך לתמוך בהוריו כלכלית או פיסית, ובמקרה כזה ניתן להגדיר את מערכת היחסים בין הצדדים כמערכת יחסים המבוססת על חוזה בין הילד להוריו.

הזכות לביטול ההסכם על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן "חוק החוזים") מתבססת על מס' עקרונות, ונפרט בקצרה את העילות שמאפשרות ביטול ההסכם והשבת מצב לקדמותו.

עילת "הפרה יסודית": כאשר הענקת המתנה הינה העברה על בסיס התחייבות של המקבל לתמוך בהורה שלו כלכלית או פיסית, ולא מדובר במתנה ללא תמורה אך ורק כמחווה של רצון טוב, הרי שמדובר בחוזה בין שני צדדים. כאשר צד אחד קיים את חיוביו ואילו הצד השני לא עמד בהתחייבויותיו הרי שמדובר בהפרה יסודית של ההסכם ודין חוזה זה להתבטל, כאמור בסעיף 7 לחוק החוזים.

רבות נכתב לעניין הגדרתה של הפרה יסודית ודי אם נציין את דברי כבוד השופט חשין ב 11386/05 שרבט נ' אלמוג ואח' מיום 24.07.07: "המבחן לסיווגה של ההפרה הוא מבחן אובייקטיבי כאמור לעיל. כדי להחילו אנו מתבוננים – כחכמים לאחר מעשה – בהפרה שארעה ובתוצאותיה. לאחר מכן אנו חוזרים בעיני רוחנו אל מעמד עריכת החוזה ומעניקים לאדם הסביר הניצב בנעלי הנתבע – ידיעה נבואית אודות ההפרה העתידה להתרחש ותוצאותיה ואנו מקשים: האם אתה, האדם הסביר היית מתקשר בחוזה אילו ידעת מראש את ההפרה ותוצאותיה? כאשר התשובה ההיפותטית לשאלה זו היא שלילית, בפנינו הפרה יסודית" (חיזוק לכך ראה גם ספרה של גבריאלה שליו, דיני חוזים עמו' 548) .

ולכן, אם  הדירה הייתה הנכס היחיד שיש להורה ושימשה עבורו בטחון כלכלי יחידי, וההורה העביר את הדירה לבנו תוך שהוא מסתמך על תמיכתו הכלכלית של הבן בעתיד לבוא, אין ספק, שאילו היה ההורה היה יודע כבר במועד ההתקשרות, שמיד עם העברת זכויותיו בדירה לידי בנו או ביתו, הוא יינטש הן כלכלית והן רגשית ופיסית, לא היה ההורה נקשר בחוזה מלכתחילה ולא היה מעביר את הדירה לבנו. במקרה כזה ניתן לטעון שמדובר בהפרה יסודית של ההסכם, המקנה להורה זכות ביטול והשבה.

עילת העושק: לפי סעיף 18 לחוק החוזים, מי שחתם חוזה תחת עושק, רשאי לבטלו וזכאי לזכות ההשבה.

בפסק דין  ע"א  9609/01, מול הים בע"מ נ' ע"ד שגב ( 2004) ביהמ"ש העליון קובע כי קיימים שלושה יסודות לטענת העושק.  וקובע כי "עילת הביטול קמה בהצטרפותם יחד של שלושת היסודות האלה": 1. מצבו (חולשתו) של העשוק הבאה לידי ביטוי במצוקה, בחולשה שכלית או גופנית או בחוסר נסיון. 2. מודעותו של המתקשר ל"חולשה" וניצול חולשתו לקביעת תנאים בהסכם. 3. תנאי הסכם גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. (ראה גם: ע"א 5806/02 ארביב נ' קרני, וגם  ע"א 3475/6 יוסף קאסל נ' מלון עדן נהריה בע"מ)

על מנת לבטל הסכם בטענת עושק צריך להוכיח שבמועד העברת הזכויות מההורה לבנו  התקיימו התנאים המעידים כי העברת הדירה נעשתה במצב של עושק, באופן המאפשר לבטל את העברת הזכויות.

לעניין הגדרת "מצוקה שכלית או גופנית" : נקבע בפסק דין בעניין סאסי (ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון) כי "מצוקה היא מצב של צרה ודוחק שאליו נקלע המתקשר, ואין צורך שהמצוקה תהא מתמידה ומתמשכת, וגם מצב ארעי וחולף יכול להוות מצב של מצוקה" ועוד נקבע כי "אין הכרח גם שהמצוקה פגמה בכושר השכלי או הנפשי של המתקשר בחוזה. בבסיס עילת העושק תפיסה שבעיקרה היא מוסרית….. הצדקה להתערבות החוק בענייננו, אינה איפה, הצדקה משפטית, אלא מוסרית, יש להגן על הצד החלש מפני החזק" .

כך גם קובעת כב' השופטת שטרסברג כהן בפסק דין –ע"א 784/10 ישראל נ' מרטין  ופוסקת "יתוארו מצבים של קושי ארעי וחולף שאליו יכול העושק להיקלע לפתע, שגם בו יתקיימו כל היסודות הדרושים להפעלת סעיף 18".

לעניין הגדרת "חוסר הניסיון":  ג' שלו, בספרה דיני חוזים-החלק הכללי (התשס"ה) כותבת כי חוסר הניסיון של הנעשק כבסיס לביטול חוזה הינו "חוסר ניסיון המאפיין את האדם ונובע ממגבלות חברתיות וחינוכיות שלו, ולא חוסר שיקול דעת עסקי או נמהרות כשלעצמם".

לעניין  הגדרת "ניצול חולשתו" קובע כבוד השופט צ. טל בפסק דין 1260/94 בו חיים נ' אבי חן, כי "ככול שתנאי החוזה גרועים יותר ויותר, כך פוחת והולך נטל ההוכחה בדבר ניצול המצוקה וחוסר הנסיון". בספרם של דניאל פרידמן וכהן– "חוזים", נאמר כי "בעוד שבעילת הכפיה נדרש שהמצוקה או החולשה תנבענה מלחץ שהפעיל הצד השני או מי מטעמו, הרי שבעילת עושק אין דרישה כזאת ודי שהשני ניצל את קיומן"

לעניין הגדרת "תנאי הסכם גרועים": קובע כב' השופט ג'וברן ב ע"א 9609/01 כי "תנאים גרועים במיוחד עשויים לעורר חשש בדבר שלמות הרצון של המתקשר הנפגע. "חולשה" חמורה שלו מחייבת בדיקה קפדנית של סבירות התנאים שנקבעו בהסכם"  ומוסיף כבוד הנשיא שמגר בפסק דין ע"א 719/78 איליט בע"מ נ' אלקו, כי "אם לא הוכח תנאי שהוא מקובל, כפשוטו, בשל תדירותו ואימוצו לרוב, יעצב בית המשפט את דמותו של התנאי ואזי יחפוף מושג זה, כך יש להניח, את הצודק וההוגן לדעת בית המשפט"

לפיכך, אם יוכח שההורה העביר את הדירה לילדו כשהוא מסתמך על תנאי ההסכם בינו לבין הבן, ותנאים אלו  גרועים במידה בלתי סבירה, ושאילו ההורה היה יודע מראש שהבן יפנה לו עורף לאחר העברת הזכויות, ניתן יהיה לעשות שימוש בחוק החוזים בכדי לנסות ולהשיב את הדירה לבעלות ההורה.

לעיתים, לא ניתן להוכיח שהעברת הדירה לבעלות הילד נעשה במסגרת הסכם בין הצדדים, ושלא מתקיימים התנאים המגדירים את מערכת היחסים הזאת כמערכת  יחסים חוזית, במיוחד נוכח הוראות חוק המקרקעין הקובעות שעסקת מקרקעין מחייבת הסכם בכתב, ולכן לא ניתן לבטל את העברת הזכויות תוך שימוש בעילות הביטול של חוק החוזים בלבד.

 במקרה זה, מוגדרת העברת הזכויות כמתן מתנה של ההורה לילד, ובמקרה זה, יכולו הוראות "חוק המתנה, תשכ"ח-1968" .

סעיף 5 (ג) לחוק המתנה קובע כי  "רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן"

מאחר וחוק המתנה הוא חוק קצר יחסית, הרי שבמקרים רבים משלבים את הוראות חוק המתנה וחוק החוזים יחדיו. כבוד השופט י' כהן בפסק דין ע"א 173/72 , גניים נ' מחמד, קובע כי "נראה שבמקרה של מתנה יש להכיל את הדין של  חוזים בנושאים שלא הוסדרו על ידי חוק המתנה, כגון אופן קשירת החוזה, בטילותו, והזכות לבטלו"

ועוד קובע כבוד השופט כי "העובדה שנותן המתנה אינו יכול לחזור בו ממנה, איננה עומדת בסתירה לאפשרות ביטול הסכם המתנה בגלל פגמים בחוזה. –  זכות החזרה משמועתה – הזכות לבטל את המתנה, אף כאשר ההסכם היה כשר למהדרין ולא היה בו כל פגם. דבר זה ברור מעילות לזכות החזרה מהתחייבות לתת מתנה בסעיף 5 לחוק, שהן התנהגות מחפירה של המקבל או הרעה במצבו הכלכלי של הנותן."

ב ע"א 6296/05 כהן נ' ברזני כבוד השופט א' רובינשטיין מתייחס לפסק הדין המכונן של השופט י' כהן בפרשת גניים וקובע בו מסמרות "הסכם למתן מתנה הוא חוזה – עסקה דו צדדית המשתכללת על ידי הצעה וקיבול… על הסכם המתנה חלה איפה מערכת דינים כפולה: כחוזה מתנה חלים עליו הדינים המיוחדים הקבועים בחוק המתנה ובנוסף חל עליו הדין הכללי של חוזים בנושאים שלא הוסדרו על ידי חוק המתנה, כגון אופן קשירת החוזה, בטילותו, והזכות לבטלו"

בספרו של דניאל פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט (מהדורה שניה 1998) כותב המחבר כי "העובדה כי מתנה הינה פעולה חד צדדית, אין פרושה כי יש להתעלם מן האינטרס של המקבל….נראה כי רק טעות יסודית אשר יש בה כדי להשמיט את הבסיס לכוונתו של נותן המתנה תוכל לשמש בסיס לתביעת השבה"

פרופסור פרידמן מפרט מה יוכל להיות מוגדר "טעות יסודית" ומפרט: טעויות בדבר אופי עסקת המתנה ותנאיה.  טעויות בדבר מטרת המתנה.  וטעויות הנוגעות במניע של הנותן.

לפיכך, ועל אף שחוק המתנה קובע במפורש שהעברת מתנה מסתיימת ברישום ושהתנאים לביטול המתנה הינם חריגים ביותר, ניתן לעשות שילוב של הוראות חוק המתנה יחד עם הוראות חוק החוזים, גם במקרה שבו לא ניתן להוכיח במפורש שהעברת הדירה הייתה מבוססת על הסכם בין הצדדים, או במקרה שבו לא היה הסכם בכתב כנדרש בחוק המקרקעין. 

מקור נוסף אשר מעניק להורה את הזכות לביטול ההסכם ולהשבת הדירה לבעלותה הינו חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979.  כב' הנשיא (כתוארו אז) אהרון ברק בד"נ 20/82 אדרס ח. בניין נ' הרלו אנד ג'ונס מעניק לבית המשפט את היכולת לעשות צדק תוך שימוש בעיקרון המוסרי וקובע כי: "על פי גישתי שלי, חלים דיני עשיית עושר ולא במשפט כמעיין נשר גדול הפורש כנפיו, על כל הדינים השונים, בין שיש בהם הוראות בענייני  עשיית עושר ולא במשפט ובין שאין בהם הוראות כאלה." וכן קובע הנשיא ברק "חוק עשיית עושר קובע את עקרון הכללי של חובת ההשבה…ממלא אין להגביל עקרון כללי זה לרשימה נתונה של מצבים, שבהם תהא השבה. אכן, הקטגוריות של עשיית עושר ולא במשפט לעולם אינן סגורות ולעולם אינן שוקטות על השמרים".

פרופ' פרידמן כותב בספרו דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך ב', עמו' 1020-1023  כותב כי  "במצבים שבהם חוסר ההגינות הוא קיצוני, יש להסתפק בפגם מינמאלי ברצון כדי לאפשר את ביטולו של החוזה מחמת עושק".

 לפיכך, ניתן לעשות שימוש בהוראות חוק עשיית העושר ולא במשפט, ככלי משפטי שתומך בטענות "מוסריות" ו"ערכיות", וזאת כאשר ההורה מוכיח לבית המשפט, שהנסיבות שנוצרו הן חריגות ביותר ומייצרות עיוות של כללי הצדק והיושר הבסיסים ביותר.

לסיכום מאמר זה חשוב להדגיש שסוגיה זו של ביטול העברת זכויות במקרקעין בין הורה לילדיו, לא יכולה להתבסס רק על זכות מוסרית וערכית להשבת הדירה לבעלות ההורה, וחייבת להיות נתמכת בהוראות החוק ובפסיקת בתי המשפט, ונטל ההוכחה של הטוען לביטול העברת הזכויות היא גבוהה ביותר ואינה פשוטה כלל ועיקר.

עופר ליפשיץ ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ונדל"ן.
צוות המשרד, הינו בעל הידע והניסיון המקצועי הדרושים בכדי להוביל ולנצח במשא ומתן ובהליכים משפטיים.

עו"ד ליפשיץ הינו אחד מעורכי הדין הפעילים ביותר בתחומי התמחותו, כשהוא נמצא בכל רגע נתון בחזית העשייה המשפטית בתחום דיני המשפחה ומקרקעין. עובדה זו מאפשרת לעו"ד ליפשיץ להיות מעודכן בכל רגע נתון בהתפתחויות ובשינויים של הוראות החוק ושל פסיקת בתי המשפט השונים.

המידע המפורט במאמר זה נועד למתן מידע ראשוני בלבד ונכון למועד כתיבתו, ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להתייעץ עם עורך דין מומחה לפני נקיטת פעולות כלשהן.